Trend stope raspoloživog kancelarijskog prostora u Srbiji
Milica Nikolić, Director Key Accounts, CBS International
Tržište kancelarijskog prostora Beograda nije beležilo značajnija dešavanja tokom 1990-ih godina, što je rezultovalo nedostatkom modernog poslovnog prostora na kraju tog perioda. Nakon 2000. godine, tržište se otvorilo i stvorilo dobru osnovu za intenzivan razvoj u ovom segmentu tržišta, dok je prava ekspanzija počela 2005. godine i nastavila se do 2010. godine, kada je najmanje 50.000 kvadrata poslovnog prostora izgrađeno u Beogradu svake godine.
Nakon trenda usporavanja kao posledice svetske ekonomske krize, period između 2016. i 2019. godine, obeležila je intenzivna aktivnost na tržištu kancelarijskog prostora, imajući u vidu veći broj projekata, te je tokom tog perioda ukupna ponuda modernog kancelarijskog prostora uvećana za skoro 170.000 m2.
Pandemija koronavirusa prisutna tokom 2020. i 2021. godine, uticala je na tržište nekretnina u Beogradu na različite načine. Jedan od segmenata koji se suočavao sa brojnim izazovima unutar industrije je tržište kancelarijskog prostora. U početku, u svetu su bila nametnuta određena ograničenja, kao što je fizičko distanciranje, što je donelo potrebu za fleksibilnijim, čak i hibridnim načinom rada. Međutim, posle dve godine života u otežanim uslovima, rad van kancelarije se nije pokazao uvek efikasnim, što je dovelo do povratka velikog broja kompanija u kancelarije, pa čak i do povećanja njihove kvadrature.
Građevinska aktivnost se nastavila u Srbiji, jer su gradilišta ostala operativna. Sumirajući kompletnu 2020. godinu, u Beogradu je izgrađeno skoro 100.000 kvadratnih metara kancelarijskog prostora, što je čini godinom sa najintenzivnijom građevinskom aktivnošću u proteklih deset godina. I tokom 2021. godine, kao i tokom prvih 9 meseci 2022. godine, nastavljen je intenzivan razvoj, kada je ukupno izgrađeno dodatnih 120.000 m2.
Posledično, na kraju Q3 2022, ukupna ponuda modernog kancelarijskog prostora Beograda je veća od 1.12 miliona kvadratnih metara bruto površine za izdavanje, što je uprkos snažnoj izgradnji, i dalje najmanja ponuda u regionu, u gradovima poput Zagreba, Bukurešta, Budimpešte ili Bratislave gde ponuda premašuje 1.5 miliona, odnosno 2 ili 3 miliona kvadratnih metara.
Iako je u jednom momentu vladalo mišljenje da Beograd ima poprilično slobodnog prostora, stabilna tražnja dovela je do toga da zakupci imaju poteškoća u izboru kancelarijskog prostora koji bi ispunio njihova očekivanja, a posebno zakupci koji su u potrazi za kancelarijskim prostorom od 1.000 i više kvadratnih metara.
Konkretnije, kada je reč o tražnji, nakon perioda stabilne tražnje koja je varirala oko 90.000-100.000 m2 na godišnjem nivou, 2021. godina je dovela do potpunog oporavka tržišta, što je rezultiralo najvećom tražnjom ikada. Stepen tražnje za kancelarijskim prostorom na godišnjem nivou premašio je cifru od 158.000 m2, što je za 70% više u odnosu na 2020. godinu, uglavnom, zahvaljujući nekoliko velikih transakcija. Kompanija CBS International je tokom 2021. godine posredovala u izdavanju skoro 46.000 kvadrata, odnosno više od 60% transakcija koje su završile agencije.
U prva tri kvartala 2022. godine, nastavio se trend ekspanzije i do kraja trećeg kvartala 2022. godine izdato više od 170.000 m2, što je za oko 50% više od prosečne godišnje tražnje koja je ostvarena u prethodnih pet godina.
Osim proširenja prisutnih kompanija, ono što je, takođe doprinelo rastu tražnje je ulazak novih kompanija, a posebno kompanija koje su, zahvaljujući dostupnoj i obrazovanoj radnoj snazi, prepoznale Beograd kao destinaciju za osnivanje uslužnih operativnih, razvojnih ili informativnih centara (poput call centara ili centara za razvoj softvera) i relokaciju takvih centara iz regiona u Beograd.
Pored ponude i tražnje, na tržištu kancelarijskog prostora se pažljivo prati i stopa raspoloživog prostora (vacancy rate) koja uvek ukazuje na potrebu tržišta za novim prostorom. Taj procenat je bio najviši 2010. godine, kada je iznosio skoro 19% i nakon toga sve do 2019. godine, stopa raspoloživog prostora je konstantno beležila pad.
Nakon najniže stope od 3.3% na kraju 2019. godine, u toku 2020. godine uprkos pandemiji COVID-19, na beogradsko tržište kancelarijskog prostora isporučeno je približno 100.000 kvadratnih metara modernog kancelarijskog prostora, što je i pored jake tražnje za prostorom rezultiralo povećanjem stope raspoloživog prostora koja je na kraju 2020. godine blago porasla na nivo od 8.6%.
Međutim, oporavak tržišta tokom 2021. godine, koje je nastavljen i tokom 2022. godine, utiče na smanjenje stope slobodnog prostora, koja na kraju Q3 2022 ponovo dostiže istorijski minimum. Na stabilnim, razvijenim tržištima, stopa raspoloživog prostora se kreće između 5-10%, te se stopa oko 3-4% smatra niskom i najčešće je signal investitorima da nastave sa izgradnjom.
Uz dalju izgradnju, moguće je očekivati blagi rast, ali dvocifrena stopa raspoloživog prostora nije očekivana, imajući u vidu jaku i stabilnu tražnju koja se očekuje u narednom periodu. Sledeći grafikon prikazuje kretanje ukupne ponude i stope raspoloživog prostora u Beogradu od 2007. godine.
